Immobilier janvier 2010: analyses et prévisions

Suite à la perspective de retourner travailler comme salarié et fort d’un petit pécule je me suis intéressé de près au marché immobilier en perspective de faire l’achat de ma résidence principale au deuxième semestre 2010, j’ai donc épluché les annonces pendant quelques semaines (studios et 2 pièces sur Paris et proche banlieue) et deux choses m’ont frappé: les prix sont très élevés (pour un bien de qualité pour une personne dans Paris intra-muros il faut compter près de 200 000 euros, et encore), et d’autre part il y a peu de biens de qualité en vente, on voit énormément de nanards (salle de bain triangulaire, rez-de-chaussée, état lamentable, sans parler des curiosités telles que sous-sols, pardon “souplex”, remises et cie).

Pour moi les caractéristiques d’un marché évoluent dans le temps: les prix, le nombre de biens à vendre, le volume de transactions, actuellement les prix sont toujours très élevés et le nombre de biens à vendre est réduit (60 000 biens à vendre en janvier 2010 dans le réseau Century21 contre 90 000 en janvier 2009), on dirait que le marché est bloqué.


Au niveau des fondamentaux, malgré une légère baisse en 2009 les prix sont toujours historiquement élevés, les taux d’intérêts qui ont baissé en 2009 ont ajouté un peu de solvabilité aux acquéreurs mais ils sont désormais historiquement bas, une remontée des taux telle qu’elle est annoncée par les analystes pour le deuxième semestre 2010 entrainerait mécaniquement une baisse des prix de l’immobilier.

Ces éléments sont connus de tous ceux qui s’intéressent de près au marché immobilier, passons maintenant à la discussion concernant l’évolution de la situation.

Il faut se dépecher d’acheter avant que ça monte

You are so 2006

Il y a plein de gens qui attendent que le marché baisse pour acheter

C’est vrai, et j’en fais partie, mais si la majorité des acteurs du marché croient en une baisse généralisée et durable est-ce qu’ils seront toujours autant à vouloir acheter ? En mars 2000 tout le monde voulait acheter des actions FT, un mois plus tard tout le monde voulait les vendre.

Lors du dernier (précédent ?) krach immobilier en 1991, le marché a atteint son plus bas en 1997 soit 6 ans plus tard, pour ma part je vais attendre la remontée des taux d’intérêt dans le courant de l’année pour voir l’évolution du marché.

Dans tous les cas j’envisage tout de même de réaliser un investissement locatif d’ici un an, le but étant d’apprendre à gérer un investissement de ce type et à développer mon patrimoine, il est en effet possible de trouver en région parisienne des biens pour lesquels les revenus issus de la location permettent de couvrir les mensualités du crédit (rentabilité brute autour de 7%).

Personne ne peut dire l’avenir avec certitude, le marché immobilier dépend de plusieurs facteurs externes (taux d’intérêts, taux de chômage, croissance économique), un autre facteur important selon moi c’est la psychologie des vendeurs, actuellement peu de biens sont en vente, qu’est-ce qui freine les vendeurs ? Qu’est-ce qui pourrait les inciter à mettre leur bien en vente ? Les propriétaires qui possèdent plusieurs biens seraient tentés de vendre pour réaliser leur plus-values si ils sentent que la tendance est en train de changer, quid des autres profils de propriétaires ? Tant que le volume de biens mis en vente n’augmente pas je ne pense pas que les prix pourront baisser, ce sera donc un des indicateurs du marché à suivre de près.

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