Le secret de certains investisseurs pour l’immobilier locatif
J’ai rencontré quelques personnes qui avaient réalisé plusieurs investissements dans l’immobilier locatif en l’espace de seulement quelques années, ce sont des personnes qui ont un salaire tout à fait confortable mais pas non plus exceptionnel, je me suis demandé comment ils avaient pu obtenir autant d’emprunts auprès des banques car lorsque vous avec un réalisé un premier investissement la banque ne prend en compte que 10 à 20 % de vos revenus locatifs dans ses calculs et le seuil de 33% d’endettement est vite atteint et ainsi vous ne pouvez plus emprunter pendant de nombreuses années.
En réalité, lors de la constituation de leur dossier de demande de prêt, tous ont caché leurs investissements précédents, par exemple en modifiant leurs relevés de compte pour ne pas que les remboursements de leur prêt apparaisse.
J’en ai parlé avec un ami qui a travaillé dans une banque, que risquent-ils au juste ?
Si la banque s’en aperçoit avant la signature la vente est cassée et ils sont grillés dans cette banque, embêtant mais pas non plus dramatique.
Si la banque s’en aperçoit après la signature ils ne peuvent rien faire, par contre les ennuis commencent si jamais ils ont des difficultés pour rembourser, car alors la banque peut se retourner contre eux.
Cette méthode est bien entendu contestable, après libre à chacun de l’utiliser ou non, pour les personnes que j’ai rencontrées ça leur a permis d’investir et de se constituer un patrimoine conséquent.
Et vous, étiez-vous au courant de ce genre de pratiques ? Seriez-vous prêts à faire la même chose ?
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Mes parents font du locatif, ils ont 7 biens en location dans une ville qui est à la fois touristique et universitaire. Ils n’ont jamais caché leurs emprunts en cours lors de la contraction de prêts, les banques les ont toujours suivi… même avec un taux d’endettement largement au dessus de 60% aujourd’hui…
Donc attention aux généralisations, ça dépend des cas. Les banques mesurent leur risque dans ce genre de prêt immobilier où, en quelque sorte, la maison leur appartient tant que tous les remboursements n’ont pas été réalisés…
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Antoine je ne connais pas la situation de tes parents mais c’est sur que si par exemple des appartements on déja été remboursés ça donne plus de garantie à la banque qui peut assouplir ses critères, maintenant si tu as moins de 40 ans et que tu gagnes moins de 4000 euros net par mois (ce qui doit etre le cas de 90% de mon lectorat), après un ou deux investissements locatifs la banque va te dire stop, et si tu es salarié ça veut dire que tes perspectives de développer ton patrimoine s’en trouvent limitées (il te reste alors plus qu’à boursicoter :p)
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Si malgré un dossier bien ficelé, les banquiers ne m’accordaient toujours pas de prêts, je ne verrais aucun inconvénient à utiliser cette méthode.
D’autant plus que les refus sont parfois non argumentés, voire pas justifiés du tout. La frilosité des banquiers est bien connue.
Et après tout : Qui veut la fin, veut les moyens !
MaxR
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Tout dépend du reste à vivre et des besoins mensuels. C’est sûr qu’avec 3 000 € net par mois pour vivre sur Paris, c’est pas la même chose que 3000 € net par mois pour vivre dans le massif central (le coût de la vie est bien différent d’une région à une autre).
La barre des 33% est là pour des revenus normaux ( environ 90 % de la population), le niveau de vie compte aussi beaucoup. Entre un mec qui gagne 4000 € par mois et qui claque tout et un qui ne gagne « que » 3000 € mais qui en épargne 500€ ou 1000€, le banquier sait avec lequel il a le plus de risque…
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« J’en ai parlé avec un ami qui a travaillé dans une banque, que risquent-ils au juste ?
Si la banque s’en aperçoit avant la signature la vente est cassée et ils sont grillés dans cette banque, embêtant mais pas non plus dramatique. »
Pas dramatique … Ils risquent d’être fichés et de ne plus recevoir de prêts pour les investissements futurs !
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C’est la preuve qu’on peut investir quand même et que les banques sont souvent trop frileuses… Bravo à ceux qui osent faire ça. Si un jour je suis dans la même situation, je n’hésiterais pas, car je pense que le but qu’un investisseur se fixe et son envie surpassent largement les principes d’un banquier.. (qui d’ailleurs refuserait un prêt, alors qu’un autre banquier l’accepterait… donc leur subjectivité peut être remise en cause parfois!)
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- Flux de commentaires pour cet article
Les Banques ne prennent pas en compte que 10 ou 20%, mais plutôt 80% (en Bretagne en tout cas)
La pratique ne me semble vraiment pas interressante vu le risque d’être fiché …
Les 33% sont là pour une raison, si vous gagner bien votre vie le banquier peut outrpasser les 33% sans problème (il ne prends pas de risque a vous laisser « QUE » 4 000 € pour vivre par exemple…