Immobilier : acheter pour louer, la stratégie gagnante !
Cet article est un article invité d’Emmanuel du blog Experiences immobilières.
Acheter un bien immobilier pour le louer représente une des meilleures stratégies pour s’enrichir et se constituer un patrimoine. Élise Franck est d’ailleurs une spécialiste reconnue dans le domaine.
Contrairement à ce que l’on peut penser, ce principe n’est pas réservé à une élite fortunée en mal d’investissement, bien au contraire.
Parmi les différents modes de location (à l’année, meublé…), j’ai choisi la location saisonnière ! Explications…
Tout a commencé lorsque…
J’ai quitté un travail très bien payé dans l’est de la France pour me rapprocher de l’océan, côté ouest.
J’ai trouvé un emploi qui me correspondait mieux, plus humain, mais financièrement moins favorable.
Je voulais trouver une solution pour compenser ce manque à gagner.
J’ai toujours pensé que payer un loyer n’allait pas m’enrichir.
Alors, j’ai décidé de devenir propriétaire.
Je n’y connaissais rien dans l’immobilier. J’ai commencé par lire des dizaines de livres, suivre des formations pour apprendre à rénover, observer le marché, visiter des biens…
La formule gagnante pour acheter et louer facilement
Le principe est assez simple en théorie, même si en pratique, il est un peu plus compliqué que cela.
Un bien immobilier est acheté à crédit et les mensualités du prêt (plus les charges et impôts) sont remboursés par les loyers des locataires.
Si l’équilibre est atteint, on parle d’auto-financement.
Si les recettes sont supérieures aux dépenses, de cashflow positif. Tous les mois vous mettez littéralement de l’argent dans votre poche : le Graal de tout investisseur.
Si vous voulez recevoir mes meilleurs conseils pour investir dans l’immobilier cliquez ici.
Vous pouvez également lire ceux de l’excellent Cédric Annicette sur Read Me I’m Famous en cliquant là !
Mon premier achat immobilier pour louer
Juste après notre installation en Bretagne, nous avons acheté avec mon amie notre première maison.
J’étais en CDD et elle, en Intérim, comme quoi, tout est possible.
La maison était en ruine, squattée, avec un trou dans la toiture : personne n’en voulait.
Pourtant, je la trouvais très belle. C’était une maison de ville, elle avait deux portes d’entrée qui donnaient sur la rue. J’y voyais déjà 2 superbes appartements.
Après quelques mois de rénovation, nous avons emménagé dans le premier appartement.
Il n’y avait ni eau, ni électricité… Je vous rassure la situation n’a pas duré très longtemps. C’était l’été, nous étions jeunes et sans enfant.
Nous avons rénové le deuxième appartement où nous avons emménagé, puis loué le premier.
Un an après, nous avons fait la rencontre d’une jolie grange à rénover et notre cœur a chaviré… Plus tard, nous avons enchaîné deux autres projets de rénovation à une cadence assez élevée. Si vous voulez en savoir plus sur notre histoire vous pouvez cliquer ici.
Des projets, mais surtout des voyages
Après chaque projet immobilier, nous prenions le temps de partir en voyage dans des destinations lointaines et ensoleillées : Costa Rica, Bali, Les Canaries…
Histoire de recharger les batteries avant de repartir de plus belle, vers de nouveaux investissements.
Il faut savoir redistribuer les bénéficies aux actionnaires, et en l’occurrence, c’était nous.
A un moment, les projets se sont tellement enchaînés que je ne savais plus si on rénovait pour partir en voyage ou si on partait en voyage pour rénover.
Acheter pour louer en saisonnier
Et puis, un jour, nous avons acheté cette petite maison en bord de mer.
Alors quand je dis maison, c’était en réalité une ancienne porcherie… A rénover entièrement bien évidemment.
Avant
Pendant
Après
L’idée était d’avoir un pied à terre près de l’océan. Mais une petite voix intérieure me disait qu’on n’allait pas beaucoup en profiter…
Et bien sûr, ce qui devait arriver, arriva, et nous nous sommes lancés dans la location saisonnière.
C’était un beau challenge de faire de la location saisonnière en Bretagne !
Cette activité était nouvelle pour nous. Elle n’avait rien à voir avec les principes de la location annuelle classique.
Au démarrage, nous n’avions pas de stratégie réellement établie :
• Notre annonce était sur seulement deux sites internet gratuits
• Notre grille tarifaire était visiblement en dessous du marché (par peur de ne pas louer…),
• Notre période locative se limitait aux vacances scolaires, au grand maximum…
• Nous avions choisi le mode d’imposition le plus facile à déclarer, mais surtout le moins favorable dans notre situation…
Bref, nous avons fait beaucoup d’erreurs, mais nous étions déterminés à nous améliorer, à apprendre et à progresser.
Le plus grand risque n’était pas de se tromper, mais de ne rien faire…
La location saisonnière : comment ça marche ?
Au fil des premiers mois d’exploitation, nous avons rapidement compris comment fonctionnait le principe de la location saisonnière.
Règle numéro 1 : Une semaine de perdue (non louée) : c’est une semaine de perdue !
Elle ne reviendra jamais… Il faut donc tout mettre en œuvre pour la louer.
Et contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce n’est pas qu’une question de prix.
Les 6 règles incontournables pour optimiser sa location saisonnière
Nous avons recherché les meilleures solutions pour optimiser notre offre locative. Il a fallu notamment :
• Être extrêmement visible sur le net, avec la réalisation d’un blog, et adapter notre communication sur des sites payants en fonction des saisons.
• Mettre en place des outils simples pour augmenter notre réactivité et faciliter la communication avec nos locataires.
Répondre rapidement et de façon stratégique aux demandes de renseignements des clients permet la plupart du temps de transformer une simple demande en une réservation ferme.
• Définir une politique tarifaire adaptée en fonction de la demande réelle.
• Mettre en place différentes stratégies de commercialisation, dont une qui me tient particulièrement à cœur :
Nous ne raccrochons jamais le téléphone en disant que nous sommes complet.
Ne trouvez-vous pas dommage, de laisser un client sans solution locative ?
Nous cherchons toujours une autre solution d’hébergement.
Chez des voisins propriétaires de locations saisonnières par exemple, qui à leur tour, penseront à nous lorsqu’ils seront complets…
C’est simple, gratuit et très efficace pour louer toute l’année !
L’auteur et conférencier Pierre RABHI souligne dans un de ses ouvrages que :
Pour l’éducation de nos enfants, il est toujours préférable de favoriser la coopération à la compétition.
Eh bien, dans la location saisonnière c’est exactement cela, pour le bonheur de tous.
• Aménager le logement pour obtenir une atmosphère confortable, chaleureuse et saine.
Là encore il n’y a pas de hasard, il faut respecter un certain nombre de règles très précises pour transformer un environnement glacial en un cocon douillet.
Il faut bien choisir ses matériaux (pour les murs et le sol), ses couleurs de peinture, son mobilier et ses éclairages.
• Opter pour une fiscalité favorable. Être bien conseillé pour faire les meilleurs choix et optimiser son imposition est primordial.
Nous avons choisi une formule que 80% des loueurs ne connaissent pas et qui pourtant, présente de très nombreux avantages.
Les 3 principales raisons d’acheter pour louer en saisonnier
Par rapport aux autres modes de location classique (à l’année), la location saisonnière a vraiment été une révélation pour nous :
• Humainement, tout d’abord dans nos relations avec les vacanciers.
Vous ne pouvez pas imaginer le plaisir que l’on prend à les renseigner, les accueillir, leur faciliter les choses.
Choisis un travail que tu aimes et tu n’auras plus à travailler un seul jour de ta vie.
Confucius
•Financièrement, les avantages sont indiscutables : une rentabilité supérieure à 10%, une absence d’impayé (la principale crainte du propriétaire bailleur), des locations qui s’étalent sur toute l’année, une fiscalité favorable…
• Et enfin nous avons vraiment le sentiment d’avoir créé une petite entreprise, en répondant au besoin d’hébergement de nos clients.
Nous sommes passés du statut de consommateur à celui d’acteur économique et c’est vraiment un changement très gratifiant.
Et après ?
Tout au long de l’année, nous refusons énormément de demandes de location (nos amis propriétaires ne s’en plaignent pas…).
L’idée d’investir dans un nouvel hébergement de vacances nous a bien traversé l’esprit plus d’une centaine de fois.
Mais, nous n’avons pas choisi cette voie.
Nous allons nous consacrer au partage de notre expérience, de toutes nos techniques pour louer plus, louer mieux, pour ceux ou celles qui désirent se lancer ou développer leur activité saisonnière.
Si vous vous intéressez à l’investissement immobilier et la location saisonnière, notre site experiences-immobilieres.com est fait pour vous !
Et vous, est-ce que vous aimeriez acheter un gîte pour faire de la location saisonnière ?
Est-ce que vous aimeriez partager avec vos vacanciers les plus beaux atouts de votre région ?
Crédit photo : puukbeach
